Décret tertiaire 2024 : le guide

Le décret tertiaire marque l’obligation d’amorcer la transition énergétique pour les bâtiments à usage tertiaire, soit ¼ du patrimoine immobilier français. C’est pourquoi l’immobilier tertiaire, en tant que premier consommateur d’énergie et deuxième émetteur de CO2, dispose maintenant de sa propre réglementation. Également appelée Éco-énergie tertiaire, elle fixe des objectifs astreignants et impose certaines démarches obligatoires. Êtes-vous concerné ? Si oui, êtes-vous en conformité, à l’abri des sanctions ? Suivez le guide et découvrez les dernières infos du décret.

Au menu de cet article :

→ Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

• → Qui est concerné par le décret tertiaire ?
• → Décret tertiaire et loi Élan
• → Décret tertiaire : les objectifs 2024
• → Le calendrier du décret tertiaire
• → Décret tertiaire et Légifrance
• → Comment appliquer le décret tertiaire ?
• → Mieux gérer le décret tertiaire avec Accenta
• → Décret tertiaire 2024 : les aides de l’État et le ROI pour réduire les frais
• → L’Ademe, opératrice du décret tertiaire
• → Décret tertiaire : la plateforme Operat
• → Décret tertiaire : les sanctions en cas de non-respect
• → Une seule finalité pour le décret tertiaire : la neutralité carbone

Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

• Le décret tertiaire est le nom d’usage attribué au Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire.
• Son objectif est de mettre en œuvre la décarbonation des énergies du parc immobilier tertiaire.
• En tant que réglementation énergétique sectorielle, son application et ses finalités sont adaptées aux spécificités de chaque catégorie professionnelle rattachée.
• C’est pourquoi, depuis sa publication en octobre 2019, le décret a été complété par 3 arrêtés :

➡️ L’arrêté méthode du 10/04/2020

• ➡️ L’arrêté valeur absolue I du 24/11/2020
• ➡️ L’arrêté valeur absolue II du 13/04/2022

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Les propriétaires et gestionnaires des établissements assujettis sont en première ligne. Néanmoins, selon la répartition des responsabilités prévue dans le contrat de location, le preneur à bail peut aussi être impliqué.

Décret tertiaire, quels bâtiments sont éligibles ?

Tous les grands établissements à usage tertiaire, neufs ou anciens, sont dans le collimateur du décret de la rénovation énergétique.

Ceux-ci sont catégorisés en fonction du type d’activité de service qu’ils abritent. En voici quelques exemples :

➡️ Accueil petite enfance et hébergement de groupes (crèches, colonies de vacances, etc.)

• ➡️ Bureaux du service public (administration, mairies, etc.)
• ➡️ Commerce (grandes surfaces, marchés couverts, etc.)
• ➡️ Culture, spectacle et établissement de nuit (bibliothèques, musées, discothèques ; etc.)
• ➡️ Restauration, hôtellerie, gîtes et refuges, camping ; etc.)
• ➡️ Transport (aéroports, gares, etc.)
• ➡️ Enseignement et sport (écoles, salles de sport, etc.)

De nombreux autres groupes sont répertoriés dans les 3 arrêtés cités précédemment. En revanche, certains types d’édifices bénéficient d’une dérogation :

➡️ Les bâtiments destinés à la défense, la sécurité civile ou la sûreté intérieure du pays

• ➡️ Les lieux de culte
• ➡️ Les constructions provisoires

Décret tertiaire : quelle surface ?

Ce sont les établissements de service de 1000 m² ou plus qui sont visés. En cas d’utilisation mixte (tertiaire et non tertiaire), le législateur prend en compte le total des surfaces dédiées aux activités éligibles.

Cette addition de m² tertiaire est valable tant à l’échelle d’un bâtiment qu’à celle d’une unité foncière (ensemble immobilier contigu appartenant à un même propriétaire).

Décret tertiaire et loi Élan

La version actuelle du décret tertiaire met en application l’article 175 de la Loi Élan (2018) portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Une longue maturation législative

Les dispositions visant à améliorer les performances énergétiques de l’immobilier tertiaire sont issues d’un long cheminement. Pour connaître les origines du décret tertiaire, voici quelques-unes des principales étapes :

➡️ Les lois Grenelle de 2009 et 2010

• ➡️ La loi de 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte et notamment son article 17
• ➡️ Les Accords de Paris (2015)
• ➡️ La Stratégie nationale bas carbone (2015)
• ➡️ Le Plan climat et une première version de décret tertiaire (2017)
• ➡️ La Loi Élan (2018)

Une nouvelle impulsion pour la transition énergétique des bâtiments

La loi Élan s’inscrit donc dans la continuité d’un déploiement législatif qui traduit l’évolution de la conscience écologique en France. Son contenu intensifie la chasse aux bâtiments passoires :

➡️ Le nombre de bâtiments assujettis augmente significativement, passant de 30 à 85 % des 900 millions de m² tertiaires

• ➡️ Des objectifs précis de réduction de la consommation d’énergie finale sont entérinés pour les 3 décennies à venir
• ➡️ Les propriétaires, gestionnaires ou occupants concernés sont dans l’obligation de procéder aux travaux énergétiques nécessaires à l’atteinte des ambitions annoncées
• ➡️ Pour suivre la mise en œuvre des efforts demandés, les obligés sont tenus de communiquer chaque année les niveaux de consommation d’énergie de leurs établissements (nous y reviendrons)
• ➡️ La Loi Élan instaure également la possibilité de sanctions en cas de non-respect des obligations

En somme, la Loi Élan fixe le cap et dresse les contours de la réglementation énergétique du bâti tandis que le décret tertiaire en décline les modes opératoires.

Mais quels sont donc ces objectifs à atteindre à tout prix ?

Décret tertiaire : les objectifs 2024

Les valeurs cibles de consommation peuvent être exprimées de 2 manières. Voyons comment aborder les 2 options.

La réduction des consommations annuelles exprimées en valeurs relatives

La première façon de calculer les objectifs de consommation d’énergie finale s’adresse plutôt aux anciens bâtiments sujets à d’importantes rénovations énergétiques.

Dans ce cas, les chiffres cibles sont exprimés en pourcentage, c’est pourquoi on parle de valeurs relatives. À chaque décennie son objectif :

➡️ – 40 % pour 2030

• ➡️ – 50 % en 2040
• ➡️ – 60 % en 2050

Concrètement, ça signifie que vous devez diminuer votre consommation annuelle jusqu’à atteindre – 40 % en 2030.

Cette réduction sera appréciée au regard de l’énergie dépensée sur une année de référence postérieure à 2010.

Le seuil de consommation calculé en valeurs absolues

Si vous êtes propriétaire d’un bâtiment récent ou fraîchement rénové, votre intérêt est de privilégier les objectifs exprimés en valeurs absolues.

Votre consommation annuelle est alors calculée en kWh/m² et comparée aux standards des nouvelles constructions de même catégorie.

Les seuils de consommation spécifiques à chaque catégorie d’activité sont déterminés par les arrêtés valeur absolue 1 & 2.

Bon à savoir :

Le législateur a prévu 3 possibilités de modulation des objectifs de consommation. Celles-ci devront évidemment être argumentées par un dossier technique. La révision des cibles est envisageable en cas :

a) De contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives aux bâtiments concernés ;
b) D’un changement de l’activité exercée dans ces bâtiments ou du volume de cette activité ;
c) De coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d’énergie finale (extrait de l’art.175 de la Loi Élan).

Décret tertiaire : quelles obligations ?

Seules 2 contraintes sont passibles d’une sanction.

1. Atteindre les objectifs fixés

La première obligation est évidemment d’atteindre les seuils de consommation d’énergie prévus. Pour ce faire, voici les principaux leviers sur lesquels agir :

➡️ Les performances énergétiques propres au bâtiment

• ➡️ Le rendement des équipements thermodynamiques tels que le chauffage, la climatisation, la ventilation et l’eau chaude sanitaire
• ➡️ L’utilisation et le choix des appareils électriques les plus énergivores
• ➡️ Le suivi et l’analyse d’indicateurs énergétiques fiables
• ➡️ L’exploitation écoresponsable des locaux et la sensibilisation des occupants à la sobriété énergétique

La mise en œuvre de ces différents axes d’amélioration permet de répondre concrètement aux finalités du décret tertiaire.

2. Transmettre vos données de consommation

La seconde astreinte, nous l’avons évoquée, consiste à transmettre vos données énergétiques annuelles. Il s’agit d’une opération récurrente à répéter chaque année.

Décret tertiaire et Légifrance

Comme vous pouvez le constater, la réglementation Éco-énergie tertiaire est évolutive afin de s’adapter aux :

➡️ Réalités spécifiques de chaque profession de service

• ➡️ Analyses des données remontées du terrain

C’est pourquoi de nouveaux arrêtés modifient ou complètent régulièrement le décret. Dans ce contexte en perpétuelle évolution, Légifrance représente une source d’informations incontournable pour tous les propriétaires ou gestionnaires de bâtiments.

Si vous ne connaissez pas Légifrance, sachez que c’est le site internet officiel du gouvernement en matière de droit. Il regroupe de manière exhaustive et en libre accès tous les textes législatifs depuis 1539 !

Comment appliquer le décret tertiaire ?

Maintenant que vous connaissez l’essentiel du décret tertiaire, il s’agit de le mettre en œuvre. Mais par où commencer ?

La première étape revient à consigner vos niveaux de consommation. C’est un préalable avant l’élaboration d’un plan d’action adapté aux caractéristiques de votre bâtiment.

Surveiller les énergies et les fluides, mais pas que…

Votre attention doit se concentrer sur tous les consommables dont dépend votre confort : eau, électricité, gaz, fioul, énergies produites par les panneaux solaires ou la pompe à chaleur, etc.

Ce sont effectivement les premiers postes à passer au crible. Cependant, la prise en compte d’autres paramètres s’avère également très utile :

➡️ La ventilation

• ➡️ La qualité de l’air
• ➡️ La température ambiante
• ➡️ L’énergie refoulée par vos équipements et notamment le climatiseur (la chaleur fatale)

Ces indicateurs supplémentaires ne sont pas à négliger dans la mesure où ils influencent votre consommation finale et le confort thermique des locaux.

Pourquoi surveiller ces données ?

Le suivi de vos consommables et autres variables est indispensable pour de nombreuses raisons :

➡️ Être en mesure de satisfaire à l’obligation de communiquer des données complètes et fiables dans le cadre du décret tertiaire

• ➡️ Constituer une base d’indicateurs solides pour décider de manière pertinente des opérations énergétiques à mener
• ➡️ Maîtriser vos consommations et donc votre budget
• ➡️ Vérifier le rendement de vos équipements et le cas échéant procéder à leur remplacement
• ➡️ Constater d’éventuelles fuites ou dysfonctionnements afin d’être en mesure d’intervenir rapidement pour éviter les pertes inutiles
• ➡️ Autoconsommer la chaleur fatale pour diminuer la facture d’énergie

En somme, un recueil de données exhaustif satisfait tant les attentes de la planète que celles de votre comptable et du législateur.

Bon à savoir :

Le décret tertiaire prévoit la possibilité de déduire de la consommation finale, la quantité de chaleur fatale récupérée et recyclée. Son exploitation est donc un pas supplémentaire vers les objectifs à atteindre.

Le décret BACS et le décret Tertiaire : un duo efficace

Dès 2025, selon le décret BACS, la majorité des bâtiments devront installer un système de gestion technique du bâtiment (GTB) afin de contrôler et piloter automatiquement les consommations d’énergie.

Comme le décret tertiaire, cette nouvelle réglementation vise à réduire l’impact carbone des bâtiments les plus énergivores.

La GTB est donc un levier d’action particulièrement efficace pour réduire les émissions de CO2 à hauteur de – 40 % pour 2030. 

Mieux gérer le décret tertiaire avec Accenta

Vous criez au secours ? La collecte de données vous paraît déjà un obstacle insurmontable ? Rappelez-vous, les conseillers d’Accenta peuvent vous aider à tout moment.

Qui est Accenta ?

Accenta est une société française spécialisée dans la décarbonation des bâtiments. Ses solutions avant-gardistes de chauffage et de climatisation bas carbone ont été conçues en collaboration avec des instances reconnues dans le monde de la recherche énergétique :

➡️ Le Centre Efficacité énergétique des Systèmes (CES)

• ➡️ Mines ParisTech (Armines)
• ➡️ Le Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM)
• ➡️ L’École Polytechnique

D’ailleurs, son smart system de géostockage a fait l’objet de 2 brevets technologiques primés par l’Ademe dans le cadre du Programme d’Investissements d’Avenir.

De grands groupes comme Airbus, Fnac Darty, Generali et bien d’autres font actuellement confiance à Accenta, tout comme de nombreuses collectivités.

Plutôt rassurant, toutes ses références, non ?

Comment Accenta vous guide-t-il dans les labyrinthes du décret tertiaire ?

Le géostockage conçu par Accenta offre une réponse globale face aux nouvelles obligations thermiques des entreprises et des collectivités.

Son procédé peut se résumer en 3 étapes clés :

1. Tracer, collecter et centraliser les données nécessaires pour les transmettre facilement à qui de droit, mais aussi pour définir votre stratégie énergétique.

• 2. Réduire vos consommations d’énergie jusqu’à 40 % sans aucun travaux, uniquement grâce au pilotage intelligent en conduite continue des équipements existants.
• 3. Décarboner la quasi-intégralité des énergies de votre bâtiment par la mise en place d’un système de chauffage et de climatisation géré par géostockage.

N.B. Retenez que les sites équipés des solutions de géostockage enregistrent des gains d’énergie pouvant atteindre 80 % et des baisses d’émissions de CO2 jusqu’à 95 %. Autrement dit, ces chiffres devancent de loin ceux imposés par le décret tertiaire.

Décret tertiaire 2024 : les aides de l’État et le ROI pour réduire les frais

C’est incontestable, le décret tertiaire a un coût : audit, travaux, équipements, etc. Heureusement, il existe au moins deux façons de limiter l’impact des dépenses initiales.

1. Optez pour des équipements à haut rendement

Plus vos appareils seront performants, plus vite votre return on investment (ROI) sera positif. Les solutions Accenta en sont une parfaite illustration : elles ont été étudiées de manière à ce que les économies réalisées sur les charges de consommation couvrent rapidement les montants de l’investissement. D’ailleurs, ces derniers sont en moyenne 50 % moins élevés qu’une installation de géothermie traditionnelle.

2. Bénéficiez d’aides de l’État

La transition énergétique des entreprises est soutenue par le gouvernement. À ce titre, vous pouvez bénéficier de divers soutiens financiers et techniques. En voici quelques exemples intéressants :

• ➡️ Le fonds chaleur, géré par l’Ademe, s’adresse aux firmes qui privilégient les énergies renouvelables telles que la géothermie, le solaire, l’éolien ou la biomasse.
• ➡️ Un Prêt Éco Énergie à taux zéro peut être attribué par BpiFrance aux sociétés justifiant de plus de 3 ans de fonctionnement.
• ➡️ Le Plan France Relance alloue des subventions pour accélérer la transition écologique. Il regroupe des programmes dédiés aux bâtiments publics et industriels ainsi que ceux des PTE/PME.
• ➡️ Vérifiez également les aides accordées par certaines régions.

Voilà un sacré méli-mélo d’opportunités. Heureusement qu’un organisme est chargé de les répertorier. Mais lequel ?

L’Ademe, opératrice du décret tertiaire

L’Ademe, pour Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, est l’interlocutrice privilégiée des acteurs du décret tertiaire.

Ce comptoir de la transition écologique est mandaté par le gouvernement pour assurer différentes fonctions :

• ➡️ La gestion de certains appels d’offres et autres programmes de rénovation énergétique
• ➡️ L’accompagnement technique et le conseil aux entreprises et collectivités assujetties
• ➡️ Le recensement des aides dédiées au dispositif Éco-énergie tertiaire
• ➡️ Et… La création et l’administration de la plateforme Operat, comme précisé dans l’article 12 de l’arrêté méthode

Voyons de plus près en quoi consiste le fameux espace numérique Operat.

Décret tertiaire : la plateforme Operat

Si vous espériez assister à un spectacle musical, c’est raté. En revanche, Operat est un passage obligatoire pour s’informer et être en conformité avec la Loi.

Qu’est-ce qu’Operat ?

Operat, c’est l’Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire.

Concrètement, c’est le site internet sur lequel vous êtes tenu d’indiquer vos niveaux de consommation.

C’est aussi un outil d’accompagnement, une interface entre les autorités de contrôle, les assujettis et le grand public.

Quelles informations transmettre sur Operat ?

L’Ademe est chargée de collecter, traiter et comparer les différentes données que les obligés doivent faire remonter. À savoir :

• ➡️ Des informations relatives au patrimoine assujetti
• ➡️ Vos données de référence
• ➡️ Votre consommation d’énergie finale annuelle

Par ailleurs, la base de données constituée à partir des informations transmises permet aussi de :

• ➡️ Consulter les statistiques de vos bâtiments
• ➡️ Constituer les valeurs énergétiques de référence pour l’immobilier tertiaire et ses différentes catégories d’activité

Mais la première des choses à faire avant de vous lancer sur Operat, c’est de créer le compte de votre entreprise ou collectivité.

Créer son compte

Pour obtenir un accès personnalisé, rendez-vous sur la page d’accueil du site Operat et laissez-vous guider à partir de l’icône « s’inscrire » située en haut à droite de l’écran.

Si vous n’êtes pas dirigeant de l’entreprise, assurez-vous d’avoir l’habilitation nécessaire pour créer un compte au nom de la société.

Prévoyez également d’avoir à votre disposition les informations de base concernant l’identité de l’entreprise ; notamment le numéro de siret, c’est votre sésame pour Operat.

Une fois votre accès validé, vous pouvez vous connecter librement en entrant l’adresse mail et le mot de passe sécurisé enregistrés au moment de l’inscription.

Et le tour est joué ! Vous voilà membre de la grande communauté tertiaire d’Operat.

Décret tertiaire : les sanctions en cas de non-respect

Bâton ou carotte ? Le législateur a prévu les 2 : aides et châtiments ! Ainsi, l’entreprise (personne morale) ou le propriétaire (personne physique) s’expose à deux types de sanctions en cas de manquement à certaines obligations :

• 1. Si les objectifs de baisse de consommation ne sont pas atteints sans motif recevable, l’amende peut grimper jusqu’à 1 000 € pour la personne physique et 7 500 € pour la personne morale.
• 2. Si les données ne sont pas transmises, votre société est bonne pour le name & shame (nom & honte). C’est une procédure qui consiste à afficher publiquement le nom des contrevenants.
• Notez toutefois que vous bénéficiez d’un délai de 3 mois, après la mise en demeure, pour vous acquitter de vos obligations.

Une seule finalité pour le décret tertiaire : la neutralité carbone

Finalement, loin d’être un labyrinthe, le décret tertiaire balise parfaitement le chemin vers la neutralité carbone.

Quant au Graal du « zéro émission », les énergies renouvelables sont les seules à ouvrir cette voie.

Or, toutes les ressources vertes ne sont pas capables d’alimenter les besoins des grands bâtiments : certaines sont intermittentes ou manquent de puissance.

Actuellement, seule la géothermie fait vraiment consensus. Et encore, pas la géothermie traditionnelle qui appauvrit le sol à force de prélever sa chaleur de manière unilatérale.

L’unique énergie propre à 95 % et réellement durable c’est la géothermie moderne sublimée par l’intelligence artificielle. Autrement dit, le géostockage.

Ce n’est pas un hasard si ses hautes performances ont été récompensées par l’Ademe. En pratique, c’est l’une des rares réponses crédibles à la question de la neutralité carbone.

Pourquoi ?

• ➡️ Car elle propose une approche globale qui optimise la production de chaud et de froid (stockage inter saisonnier de calories et de frigories, pilotage intelligent en conduite continue des flux d’énergie, régénération des sols)
• ➡️ Car elle sait exploiter un mix énergétique en conjuguant les différentes ressources thermiques du bâtiment telles que la chaleur souterraine, le rayonnement solaire et la chaleur fatale

Le résultat final, éprouvé et vérifié par des instances officielles, est sans appel : un coefficient de performance de 6 ou 7 pour à peine 5 % d’émissions de gaz à effet de serre. Ce n’est pas encore la ligne d’arrivée de la neutralité carbone, mais qui dit mieux à rendement égal ? Vous connaissez désormais les tenants et les aboutissants du décret tertiaire ainsi que la solution la plus rentable pour dépasser ses objectifs.